樓市話山論見：全球樓市“泡沫”風(fēng)險暫時可控，市場逐步回歸理性

全球樓市“泡沫”風(fēng)險暫時可控，市場逐步回歸理性

新冠肺炎疫情影響下，全球樓市價格飛漲，近期引發(fā)業(yè)界對資產(chǎn)泡沫增勢的擔(dān)憂。不過細究原因和展望政策動向，此輪樓市漲勢不太可能會醞釀成為大麻煩，未來市場劇烈震蕩幅度或有限。

從市場供需結(jié)構(gòu)來看，部分國家迎來供不應(yīng)求的特殊時間窗口，“剛需”不僅在新冠肺炎疫情影響下有所放大，超低信貸成本也成為消費者購買計劃提前的外在推手。

《財富》雜志在分析美國樓市時說，最近五年，絕大多數(shù)千禧一代（1989年至1993年出生）將進入30歲，大部分人在這個年齡段會開始買房。但經(jīng)過十年房地產(chǎn)危機之后，建筑商在2010年之后的十年間變得小心翼翼，美國市場并沒有為千禧一代購房者的大量增加做好準備。據(jù)房利美統(tǒng)計，這導(dǎo)致美國存在約400萬套房屋缺口。 

此輪全球樓市上漲潮規(guī)模前所未有，離不開超低利率、貨幣寬松及許多國家大規(guī)模政府刺激措施的影響。迄今公布住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)的全球56個市場中，有43個市場的實際房價（即經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整的價格）上升。這些國家房價上漲并非外來熱錢推動，內(nèi)因動力超過外因。

另外，新冠肺炎疫情對推升房地產(chǎn)市場的作用仍在持續(xù)，例如經(jīng)濟衰退導(dǎo)致的低抵押貸款利率、居家辦公趨勢等影響仍未消失，并使房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆。雖然房屋庫存再次增加，但依舊遠低于疫情之前的水平，并且無法滿足當(dāng)前的需求。這意味著房價會繼續(xù)上漲。

對于市場泡沫的嚴重性，許多專家認為現(xiàn)在得出結(jié)論還為時過早。一些專家認為，當(dāng)前正處于一個房價過高但泡沫有限的時期，還沒有出現(xiàn)過度借貸，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的風(fēng)險不高，這與2008年美國雷曼兄弟銀行破產(chǎn)引發(fā)全球金融危機不同。當(dāng)時借貸率為10%，目前沒有出現(xiàn)個人借貸猛增的現(xiàn)象。

隨著全球供應(yīng)鏈面臨壓力，建筑庫存出現(xiàn)萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，也放大了住宅庫存供需失衡情況。

面對持續(xù)高企的房價，許多國家政府都在未雨綢繆，防范泡沫膨脹過大或者破裂。

在加拿大，房價成為各政黨競選議題之一，總理特魯多承諾將限制海外買家入市。在韓國，加息之旅已經(jīng)開啟。8月26日，韓國央行把基準利率上調(diào)0.25%至0.75%，這是3年來韓國央行首次加息，主要是因為消費需求上升、房地產(chǎn)市場過熱及家庭負債飆升帶來通脹壓力上升。目前該國貨幣政策重點已從支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)向遏制債務(wù)驅(qū)動的資產(chǎn)泡沫。

另外，購房需求升勢有望暫緩或停滯，在一定程度上抑制房價繼續(xù)強勁上揚。

全球房產(chǎn)咨詢公司萊坊的半年度全球房價報告顯示，在截至2021年6月的一年中，盡管價格增長強勁，但一些市場的需求已經(jīng)開始出現(xiàn)疲軟跡象。在美國，抵押貸款申請已經(jīng)下降，認為現(xiàn)在是購買好時機的家庭比例在6月份達到了十年低點。美國聯(lián)邦住房金融局 （FHFA）26日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月份住房價格指數(shù)環(huán)比上漲了1%，低于市場預(yù)期的1.3%和7月份的1.4%。越來越多觀望情緒的出現(xiàn)有助于市場回歸理性。

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