?樓市話山論見：全筑·2021中國房企TOP500高峰對話,回歸產(chǎn)品力 推動產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展

為梳理房地產(chǎn)上下游合作現(xiàn)狀，倡導(dǎo)陽光交易，引導(dǎo)規(guī)范采購行為，以品牌帶動品質(zhì)提升，共同服務(wù)美好人居，2021年3月16日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會作為指導(dǎo)單位，上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦的“2021中國房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)高峰論壇”(以下簡稱“TOP500”)在上海中心花園禮堂舉行。同期，備受關(guān)注的“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500首選供應(yīng)商測評研究報告”也在會上正式發(fā)布。大會現(xiàn)場，中國優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和供應(yīng)商企業(yè)開啟2021中國房企TOP500高峰對話，聚焦今年樓市的走勢與機會，以及企業(yè)的判斷與應(yīng)對。

對話嘉賓為：

中梁控股執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁李和栗

龍記泰信集團執(zhí)行總裁楊江輝

大家房產(chǎn)總經(jīng)理顧飛

中南建設(shè)董事、中南置地高級副總裁唐曉東

康橋集團副總裁肖春和

當(dāng)代置業(yè)高級副總裁、集團研發(fā)設(shè)計院總經(jīng)理韓飛宇

樂邁亞洲總裁陳梅

全筑股份副總裁孫海軍

老板電器副總裁洪偉光

以下為現(xiàn)場實錄整理：

主持人：如果看好房地產(chǎn)大的趨勢可以給10分，如果整個形勢相對比較謹(jǐn)慎，我們可以給0分。0到10分評價2021年房地產(chǎn)大的格局，給一個理由，這樣比較清晰。

中梁控股李和栗：整體感覺地產(chǎn)行業(yè)個人七八分還是有的，整體來講房地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)定的導(dǎo)向，政策看延續(xù)性是非常延續(xù)的，沒有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性的問題，政策的導(dǎo)向必然會引導(dǎo)行業(yè)向一個穩(wěn)定的方向發(fā)展，包括“三道紅線”也是為了讓行業(yè)健康的發(fā)展。

第二，從供需上講，近3年來，雖然2020年疫情影響，但是房價還是比較穩(wěn)定的，在一個區(qū)間適當(dāng)調(diào)整，沒有出現(xiàn)大幅度上漲或者下跌，市場調(diào)控是有的，城鎮(zhèn)化人口的紅利，包括去全球化，對整個行業(yè)來說還是好的。

第三，新的問題，土地端目前壓縮整個行業(yè)利潤，倒逼著企業(yè)做一些自身的提升，必須要向管理靠近，拓寬自身的發(fā)展，對自身的要求有一些提升，可能大家相對比較趨同，這種情況下，不能太樂觀，但是也不要太悲觀，要適應(yīng)我們的政策，細分一些市場，加強管理，把成本降下來，把效率提升。

主持人：7到8分資本市場估值來講比較樂觀，估值還是整體偏低的，所以市場不是特別樂觀。

龍記泰信集團楊江輝：不管是從供給端和集中供應(yīng)來看，還是從政策的出臺來看，有嚴(yán)重的分化，整個行業(yè)的資源要重新分配，成長型的房企必須有自己的打法，宏觀上7到8分，對于企業(yè)來說，一旦有好的戰(zhàn)略清晰的投資運營能力，不斷提升房企的產(chǎn)品能力。

大家房產(chǎn)顧飛：我可以打7分，但是房地產(chǎn)有一些不確定性，從政策層面來講是房住不炒。不確定性指的是新冠在國際上的影響，整個去泡沫還是有一些影響的。第二，政策層面確實在去泡沫，像深圳、杭州非常好的一些城市，二手房倒掛非常厲害。第三，之所以打7分，未來關(guān)鍵詞是分化，東西部的分化和開發(fā)商不同的分化很明顯。

中南建設(shè)唐曉東：打7分整個行業(yè)的基本面還在，量還在，但是是分化的。從房企布局角度來看，從投資布局來看，中型企業(yè)也好，如果城市群或者中心城市做得很好，我覺得比較看好，政策調(diào)控一定要重視，房地產(chǎn)行業(yè)和其他的行業(yè)不同的是調(diào)控是常態(tài)，特定的調(diào)控要適應(yīng)這個常態(tài)，我的基本面判斷是7分，但是布局的能力以及布局的城市群非常重要。

主持人：調(diào)控是常態(tài)，調(diào)控這么嚴(yán)是不是不是常態(tài)，時間這么長。

康橋集團肖春和：我打8分，為什么這么說？我的觀點是大家談到現(xiàn)在目前來說政策三道紅線，企業(yè)的一些負債增加，不把銀行貸款控制，把整個經(jīng)濟大幅度資金往行業(yè)走。如果國家調(diào)控，所有企業(yè)按照過程五道紅線做好管理做好經(jīng)營，這是房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢。未來的人口可能會反盤，這些政策都是有的，黃金時間還有，管理上，我們有很多的空間，如果再精細化管理，對這個行業(yè)有幫助。

主持人：所謂的管控政策調(diào)控政策，是幫助企業(yè)發(fā)展畫好框了，在這里玩就行了。

韓飛宇：我打8分，第一個方面是危機，或者叫做穩(wěn)定，國家的任何政策都是希望行業(yè)有一個長效機制，第二是基本——三新兩周期，第一新是新市場，整個行業(yè)的規(guī)模在控制，但是希望它在長效的情況下，逐漸呈現(xiàn)一個健康良好的態(tài)勢，第二新是新經(jīng)濟，產(chǎn)生更多的玩法、運營、資產(chǎn)，比如說新農(nóng)村的建設(shè)城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來的機遇，第三新21年的地產(chǎn)，希望從產(chǎn)品端真正可以真正實現(xiàn)價值，做時間的朋友，成為一個周期，兩個周期，簡單說一個是硬件的周期，還是投入本身對于房屋品質(zhì)的一個不懈的追求，此外，軟件的更新周期，運營，軟性服務(wù)的加入直接面向C端客戶的一個場景的合理的邏輯的解決的一種生活方式，讓大家從體驗和客戶的整個感受端來感受到我們做的產(chǎn)品的誠意。

樂邁陳梅：7.5分，兩個方面，第一是大好的機會，我們要思考的是未來的城市包括很多的新的東西，我們面對得挑戰(zhàn)是為什么對自己的房子不滿意。大家講過我們的房子是用來住的，不是炒的，住的是我們的家人，所有基于人性的產(chǎn)品服務(wù)管理運營都是對于開發(fā)商和我們是一個挑戰(zhàn)。

全筑股份孫海軍：我們供應(yīng)商對這個行業(yè)又愛又怕，我打6到8分。，因為現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)新的定義是我國經(jīng)濟的壓艙石穩(wěn)定器。房住不炒、三道紅線的政策，房地產(chǎn)發(fā)展面臨很多的困難和壓力，我希望供應(yīng)商企業(yè)可以注意兩個變化，第一是不斷強化自身，加強人員調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，注意加強資金管理，防范金融風(fēng)險，聚焦新材料新工藝新應(yīng)用，聚焦產(chǎn)品升級，加快產(chǎn)品轉(zhuǎn)型提高效率，做到這點然后再尋找新的賽道，投入新的方向中去，希望打的分更高，比8分還多。

老板電器洪偉光：我可以打8分，開發(fā)商渠道的發(fā)展給供應(yīng)商帶來了比較大的機會，當(dāng)然在整個政策調(diào)整下，住宅的金融屬性未來發(fā)揮越來越少，更多還是居住，居住可能對老百姓來講，從有房住，逐步轉(zhuǎn)化為住好房。2016年開始住宅精裝修發(fā)展比較快，一年交付量超過三百萬套，從可監(jiān)控的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中檔以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)從2018年開始逐步下滑。我們還是希望大家可以關(guān)心產(chǎn)品，關(guān)心給每一個業(yè)主，為他們的住宿或者生活創(chuàng)造一些符合他們需求的產(chǎn)品。

主持人：作為你企業(yè)本身度過這樣挑戰(zhàn)的狀況，各自企業(yè)選擇自己的競爭優(yōu)勢是什么，供應(yīng)商更喜歡跟什么樣的甲方合作？

中梁控股李和栗：房地產(chǎn)的分化使得一些企業(yè)考慮未來發(fā)展，考慮墊資，尋找分化市場的能力，外部找細分市場，內(nèi)部把品質(zhì)。今天一直強調(diào)高品質(zhì)、高效率、高性價比，最起碼要去杠桿，這是大的方向，對外部細分市場，搞定二線三線，要緊跟需求，要客戶自己選擇，不能每一家企業(yè)自己做，要把選擇做好。

龍記泰信集團楊江輝：整體宏觀上行業(yè)規(guī)劃確實存在，核心詞一個是分化，第二相對論，不同類型的房企不同規(guī)模的房企不同打法的房企，只要有自己的資源，運用好不同的打法，應(yīng)該是有生長的空間的，我們過去底層資產(chǎn)在西北和華東，今年實行上海和西安的雙重模式。

我們對自己特別樂觀，投資能力戰(zhàn)略非常清晰，怎么跟外部房企包括其他的上下游緊密合作，怎么找到自己的核心競爭力……回到行業(yè)規(guī)劃這個話題，對于成長的房企來說最核心的還是要注重投資能力，因為拿地的標(biāo)準(zhǔn)，拿地的競爭力和區(qū)域度，影響了金融杠桿合作杠桿。對我們來說要在熱點城市以外的地方打游擊戰(zhàn)，做好小的投資能力的把控，對企業(yè)來說雖然大的行業(yè)不怕，只要投資清晰，只要有好的心態(tài)。

大家房產(chǎn)顧飛：簡單講一下我們兩個戰(zhàn)略，第一，堅定不移走品牌戰(zhàn)略，最近幾年因為調(diào)控，有一些陣痛，一些大城市對房子不是特別滿意，我想強烈呼吁一下，我堅決反對全裝修，不是反對精裝修，是反對全裝修。房企做精裝修的初衷是綠色節(jié)能環(huán)保，做全裝修還不如毛胚，人為增加了一道浪費，我想這個一定是一個短期的行為，長期來講我現(xiàn)在認(rèn)為房子很多，但是好的房子很少，未來我們要造一些好的房子，做出品牌，第一要堅定不移堅持品牌戰(zhàn)略。

第二，從產(chǎn)業(yè)布局的角度，大家房產(chǎn)提出1+2+N的全產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)布局，1是商業(yè)地產(chǎn)，2是投資板塊，還有一些發(fā)展?jié)摿Φ?，產(chǎn)業(yè)布局為未來做一些布局，同時為了近期在一些商業(yè)相對更低一點，N在裝修，在物業(yè)、養(yǎng)老等等也做了一些布局，但是我想說明一點，我們一定不是做轉(zhuǎn)行，是做相關(guān)行業(yè)的布局。

中南建設(shè)唐曉東：每家企業(yè)自己要有自己清晰的戰(zhàn)略，政策變化，做好人力規(guī)劃和品牌，符合自己的東西，第二更多看到自己上下游能力的延伸和拓展，比如中南，我們自己兩條線，多航道，一起來做，我們想把自己簡單地從開發(fā)商變成又會開發(fā)又會運營又會服務(wù)的聯(lián)動的，可以發(fā)現(xiàn)新的市場，比如城市更新的市場，比如在新興產(chǎn)業(yè)化新興城鎮(zhèn)化過程中，可以捕捉到方向。其實今年大家不要回避問題，其實作為這樣一個監(jiān)管政策之下，我覺得各家企業(yè)做好現(xiàn)金的管理，對內(nèi)要看到投資的回報，真實反映財報。

康橋集團肖春和：小不等于弱，大不等于強，企業(yè)的戰(zhàn)略只要定位不是把規(guī)模的增長放在第一要務(wù)的情況下，這種標(biāo)準(zhǔn)來說是對行業(yè)利好的。從兩點說，對一些措施對于國家的政策調(diào)控，或者對一些供給的調(diào)控，從戰(zhàn)略上我們還是堅持“深耕+績效”，這個可以讓管理費用降低，品牌有提升，所以單在金融受到控制的時候，子彈打向該打的地方，這是戰(zhàn)略。第二戰(zhàn)術(shù)上講，還是管理，硬的效率可以再提升一點，投資的金融成本再高一點，營銷的溢價空間能不能多一點，品質(zhì)再做好一點。

我覺得未來的房地產(chǎn)還是把戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)分清楚，把自己的管理做好，把自己的品質(zhì)做好，客戶有很好的口碑，這樣可以做得更好。

當(dāng)代置業(yè)韓飛宇：三個方面，第一方面還是投資，投資整體的戰(zhàn)略布局，我們要不斷進行相應(yīng)的整合，變成更為集約式的，比如珠三角長三角京津冀，這樣更加集約，更加高效。

第二產(chǎn)品觀，我們要繼續(xù)堅持綠色科學(xué)地產(chǎn)的戰(zhàn)略產(chǎn)品觀，繼續(xù)發(fā)展道路，匹配現(xiàn)在整體的獲益，對不同的氣候區(qū)形成系統(tǒng)，技術(shù)進行迭代升級，結(jié)合末端的設(shè)備進行研發(fā)，當(dāng)代置業(yè)采用除了取暖制冷整體的一套技術(shù)，同時解決了南方一直面對的除濕的問題，這是在細分領(lǐng)域做的事情，同時通過戰(zhàn)略性的方式把成本降下來，匹配產(chǎn)品的縱深的布局。

第三還是運營式的相互反饋，通過組建、物業(yè)產(chǎn)生相互賦能，相互鏈接，通過這樣的鏈接的方式，實現(xiàn)自己的產(chǎn)業(yè)IP與本身地產(chǎn)主業(yè)的相互的協(xié)同，讓長板更長，讓馬跑得更快。

樂邁陳梅：作為我們供應(yīng)商來講，我們想追求品質(zhì)，最重要的是可以創(chuàng)新，作為所有的傳統(tǒng)的制造業(yè)來講，我們一直追求每一個時間段有新的產(chǎn)品出來。樂邁石晶地板其實是一個新興綠色環(huán)保材料，作為企業(yè)來講更加關(guān)注環(huán)保安全健康，以及所有看得見看不見的數(shù)據(jù)，一些測評等等。對于新型的供應(yīng)商，是創(chuàng)新型思想包容開放的企業(yè)一起探討這些材料。

全筑股份孫海軍：今年是十四五開局之年，有兩個重點的方向，一個重點方向的建設(shè)，第二是加快建設(shè)的步伐，近幾年全筑在跟上海地產(chǎn)的阿里和投拓，聯(lián)手助力于社區(qū)的建設(shè)一些新模式。在更新板塊，全筑與同濟大學(xué)分配資源，用前瞻性的思考，將我們的精神和智慧科技相關(guān)聯(lián)，從宏觀建設(shè)和微觀建設(shè)，城市更新的形態(tài)和格局，從研究到設(shè)計策劃到交付運營，全方位進行服務(wù)。全筑非常愿意和上游企業(yè)分享，攜手共同走向新的發(fā)展。

老板電器洪偉光：老板電器是一家從C端跨越到B端的實體制造業(yè)企業(yè)，我們做大做強和做長遠，從1979年建立到現(xiàn)在，穿越了多個階段，2013年已經(jīng)完成了交接單，現(xiàn)金流很重要，選擇對老板肯定不會錯。

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