樓市話山論見： 2021年，央行是中央調(diào)節(jié)中國經(jīng)濟的關(guān)鍵，央行每走一步都是重要的風向標。

央行是中央調(diào)節(jié)中國經(jīng)濟的關(guān)鍵，央行每走一步都是重要的風向標。

曾經(jīng)在2020年11月底，我就提醒過央行即將收縮資金。果然，如今央行緊縮就來了。

01、2021年新年伊始，央行在市場資金釋放方面出現(xiàn)了明顯的緊縮，兩個工作日就回籠了2700億元資金。

1月4日央行進行逆回購操作200億元，不過數(shù)據(jù)顯示當天有1600億元的逆回購到期，也就是說央行凈回籠了1400億元；1月5日，央行繼續(xù)收縮資金。央行進行了100億元的逆回購操作，因為今天有1400億元的逆回購到期，也就是說央行凈回籠1300億元。兩個工作日，央行總共實現(xiàn)了資金凈回籠2700億元。2020年中國經(jīng)濟受到疫情影響嚴重，為了刺激和拯救實體經(jīng)濟的發(fā)展，國家在資金釋放方面相比2019年有了比較大的寬松。2020年M2同比增速和2019年相比有了明顯的上漲。2019年的M2同比增速只在8%-9%之間徘徊，最高的是2019年12月同比增長8.7%。

而2020年從3月份開始就開始在10%-11.1%之間徘徊。當時正是疫情肆虐后，中國經(jīng)濟未知性強，經(jīng)濟急需恢復的時候，而釋放資金就是最快的方式。結(jié)果也很明顯，2020年中國的經(jīng)濟恢復很快，前三季度中國的GDP增速同比增長0.7%，由負轉(zhuǎn)正。2020年的GDP數(shù)據(jù)還沒正式公布，不過國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆預計會有2%，是全球唯一在2020年實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體。

02、2021年情況就不一樣了。中國的疫情已經(jīng)被控制，國內(nèi)的經(jīng)濟也在快速發(fā)展。經(jīng)合組織預測中國的經(jīng)濟增長可能有8%左右。也就是說，2021年中央不再需要短時間內(nèi)刺激經(jīng)濟，相反國家還得控制資金的釋放以防風險。一方面2020年中國的資產(chǎn)價格，特別是房價出現(xiàn)了不少漲幅。根據(jù)社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，截至2020年11月份全國平均房價10071元/平方米，同比增長7.9%。另一方面中國的杠桿率有了明顯的抬升。2021年降杠桿、除風險將會是國家的重頭戲之一。特別是房地產(chǎn)業(yè)，2020年12月份銀保監(jiān)會主席郭樹清曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！薄Ｖ醒胍欢〞诜康禺a(chǎn)方面開刀。最近最強的一刀就是2020年12月31日央行發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知為房地產(chǎn)貸款規(guī)模設置了兩道紅線，分別是房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

整體來說就是銀行在發(fā)放貸款的時候不能超過設定上限線，而且銀行等級越小，能夠發(fā)放的房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比越受限制。第一檔大銀行大部分沒有超上限，受影響不大，新規(guī)主要影響的是第二檔到第五檔的銀行。這次的新規(guī)，和2020年中央嚴控房企融資設下的“三條紅線”異曲同工，都是為了避免房地產(chǎn)貸款的迅速膨脹。

03、那么從央行最近的動向，對個人有什么啟示？

第一：想要在2021年貸款買房的，趁早買。

很多人可能不明白，不是房企變得更難了嗎？為什么還要趁早買。要知道，2021年中央的貨幣政策和財政政策擴張力度減弱，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)還是中國的經(jīng)濟支柱，中國的經(jīng)濟增長需要樓市來支撐。

因此就算是有了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限新規(guī)，也不會導致整個樓市房價下跌。另外在個人住房貸款占比上限新規(guī)的影響下，個人貸款買房在征信等方面的要求也會高一些。而且每一家銀行每一年的貸款額度其實是差不多固定的，越是到年末銀行可貸款的額度越少，放款要求也會變嚴格。如果你本身就需要在今年買房，拖到年尾可能貸款難度會變得更大。

第二：買房還是要盡量選擇大開發(fā)商。

2021年1月5日，財聯(lián)社報道最近住建部召集重點房企舉行座談會，與會的房企除了去年參與融資新規(guī)的試點房企還有沒有參與試點的房企，融資“三條紅線”試點有望擴圍。如果“三條紅線”擴圍至整個房地產(chǎn)行業(yè)，再加上今年央行在資金上的收緊以及央行對商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資占比上限的規(guī)定，那么最驚慌的應該就是小房企了。因為整個房地產(chǎn)行業(yè)的特點都是高杠桿，快周轉(zhuǎn)。小開發(fā)商儲備資金的體量本身就小，項目少也難融資。在中央對商業(yè)銀行的融資管控之后，銀行而且會更加傾向于大開發(fā)商，放貸難度必然會提升。

大銀行，小開發(fā)商本身就難拿到貸款，如今等級小的銀行受到的房地產(chǎn)貸款占比限制又大，拿到貸款的難度也加大了?？梢灶A見的是2021年將會是小開發(fā)商異常煎熬的一年。

小開發(fā)商融資難度加大，在融資、拿地、建房、賣房、融資......鏈條上，如果融資方面出現(xiàn)了資金斷裂，那么就容易產(chǎn)出爛尾盤。樓盤爛尾是買房人最怕的事情了，運氣好就有其他企業(yè)接手再建，運氣不好就等個十幾二十年都了無音訊。選擇知名一點的大房企可以減少買到爛尾樓的概率。

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