樓市話山論見：房貸是“越短越好”還是“越長越好”？

房貸是“越短越好”還是“越長越好”？對于我們尋常老百姓來說，房子永遠是一個熱門的話題，無論是作為剛需還是作為保值增值的投資渠道，房價的走勢都會牽絆著我們敏感的神經，對于普通的家庭來說，購房支出可以說是我們生活中最大的一項支出，對于房價單價動輒數(shù)萬元每平方米的城市來說，光湊齊首付款就需要掏空三代人的錢包，之后還要經歷幾年甚至三十年的按揭房貸。

那么，房貸到底該選擇等額本息還貸方式還是等額本金還款方式對我們來說更劃算？房貸到底是選擇長期好還是短期好呢？不要小看了這些問題，我們的一個決策甚至將會產生幾十萬的利息差異！接下來，我們就來說一說這些問題~

從買房的支付方式來看，一般可以分為全款買房和按揭買房兩大類。全款買房一般適用于土豪朋友，而按揭買房被我們絕大多數(shù)的普通家庭所采用。在按揭買房貸款方式中，又可以分為全部選擇商業(yè)貸款方式，全部選擇公積金貸款方式，或者組合貸款方式。就利息支出成本來說，通常是公積金貸款方式利息成本最低，商業(yè)貸款利息成本居中，組合貸款利息成本支出居中。為了計算方便，在接下來的舉例中，我們統(tǒng)一以商業(yè)貸款按揭方式為例來說明問題。

一、等額本息還貸方式與等額本金還款方式，哪個對更劃算？

例.假設2021年2月，小王想購置一處商品房，付款方式為按揭貸款，貸款來源為全部商貸，商貸總額為150萬元。在貸款年限方面，小王選擇按30年來償還。利率方式選擇為LPR浮動利率，按照當前五年前4.65%計算。

選擇等額本息方式的還貸成本：

經計算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，每月應還7734.55元，其中月供中所償還的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息則呈現(xiàn)相反的趨勢。經統(tǒng)計，30年利息總額128.44萬元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達128.44/150*100%=85.63%！

選擇等額本金方式的還貸成本：

經計算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，首次月供應還9979.17元，以后月供呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，最后一期償還月供4182.81元。其中月供中所償還的本金所有期數(shù)扣的金額一致，月供中的利息則呈現(xiàn)逐月下降的趨勢。經統(tǒng)計，30年利息總額104.92萬元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達104.92/150*100%=69.95%！

通過兩種方式結果做比較，我們可以發(fā)下，選擇等額本金方式還貸比選擇等額本息方式還貸利息可以少支出128.44-104.92=23.52萬元！

因此，如果我們手中的資金相對來說較為寬裕，且沒有好的投資取得能夠使資金收益率高于房貸利率，在相同的還貸年限，我們選擇等額本金方式還貸更為劃算！

二、房貸是“越短越好”還是“越長越好”？

毫無疑問，房貸期限越短肯定支付的利息比房貸期限越長支付的要少很多。那么，在不同的還貸方式下，哪種方式節(jié)省利息支付幅度更大呢？我們還是分別以等額本息還貸方式與等額本金還貸方式來分別做比較。

等額本息還貸方式：

以例1中的條件為例，假設小王將還貸年限由30年改為20年，我們再來計算一下相關的利息成本。

經計算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，每月應還9611.62元，其中月供中所償還的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息則呈現(xiàn)相反的趨勢。經統(tǒng)計，20年利息總額80.68萬元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達80.68/150*100%=53.79%！

相比較還款期限30年來看，可以節(jié)省利息支出128.44-80.68=47.76萬元。

等額本金還貸方式：

以例1中的條件為例，假設小王將還貸年限由30年改為20年，我們再來計算一下該模式下相關的利息成本。

經計算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，首次月供應還12062.5元，以后月供呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，最后一期償還月供6274.22元。其中月供中所償還的本金所有期數(shù)扣的金額一致，月供中的利息則呈現(xiàn)逐月下降的趨勢。經統(tǒng)計，20年利息總額70.04萬元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達70.04/150*100%=46.69%！

相比較還款期限30年來看，可以節(jié)省利息支出104.92-70.04=34.88萬元。

因此，在考慮房貸是“越短越好”還是“越長越好”的問題上，在等額本息還貸方式下，縮短還貸期限節(jié)省利息支出要比等額本金還款方式效果更為明顯。

最后，筆者還要提醒大家注意這項優(yōu)惠政策：

“本人或者配偶單獨或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月?！?/p>

免責聲明：若此文侵犯了您的合法權益，請與本網聯(lián)系，我們將及時更正或刪除，謝謝。 郵箱：305109410@qq.com