樓市話山論見：10年后，房子真的會(huì)是“白菜價(jià)”？央行前副行長(zhǎng)把這事說通透了

10年后，房子真的會(huì)是“白菜價(jià)”？央行前副行長(zhǎng)把這事說通透了

不知道各位有沒有看到這樣一種現(xiàn)象，買了房的人擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，沒買房的人又擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲。

實(shí)際上，即便是剛需自住，誰也不希望自己買的房子掉價(jià)，畢竟多花冤枉錢于心不甘，投資者就更不用說了。所以，我們每一個(gè)人在買房時(shí)，都會(huì)對(duì)未來的房產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行一番分析，不求精準(zhǔn)，但求大概率。

都知道，在過去二十多年里，如果選擇看多樓市并且付出行動(dòng)的人，現(xiàn)在不說都實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由了，起碼自住是不用愁了，不過是賺多賺少的問題。過去是如此，但未來還會(huì)是這樣嗎？大家有一個(gè)共識(shí)是，當(dāng)前和未來的樓市環(huán)境已有明顯變化，所以，用過去思維方式來看未來顯然是不合適的。有人就提出了一個(gè)問題：10年后，房子會(huì)不會(huì)"白菜價(jià)"？銀行行長(zhǎng)“一席話”說通透了，如果說我們門外人掌握的信息有限，那么，一位銀行行長(zhǎng)的“一席話”算是說透了，跟著筆者的思路來看看有沒有道理！要回答這個(gè)問題，其實(shí)并不難，首先就是從決定房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因子看房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，其次，在這個(gè)趨勢(shì)下，根據(jù)自己的實(shí)際情況做出恰如其分的選擇。

下面我們簡(jiǎn)要的來談?wù)勥@兩個(gè)問題。

第一，透過決定房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因子看房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因子到底是什么？這個(gè)問題很大，公說公有理，婆說婆有理，10個(gè)專家可能會(huì)有10個(gè)答案，但我們可以換一個(gè)角度來挖掘出答案，我們以一套商品房為例：

1.從需求端來看，什么人在買？主要來自兩方面，一是城里的人，另一個(gè)是農(nóng)村人。先說農(nóng)村人因素，以最近10年為例，2009年的城鎮(zhèn)人口為6.22億，這一數(shù)字在2019年為8.48億，凈增加2.26億，年均增加2260萬人，但從供應(yīng)端看，近10年每年竣工的商品房差不多都在600多萬套-700萬套之間，顯然，如果進(jìn)城的人都去買商品房的話，還不夠買。

還有城里人購房因素，任何人都想住得更好，除了一部分人拆遷分得安置房外，他們也會(huì)進(jìn)入商品房市場(chǎng)進(jìn)行改善置業(yè)，這樣更加大了商品房市場(chǎng)的購房需求。在城里人和農(nóng)村進(jìn)城人的綜合需求下，商品房供不應(yīng)求，過去10年房?jī)r(jià)上漲有其必然性。

2.土地價(jià)格占這套商品房售價(jià)比例。一套商品房售價(jià)里包括土地成本、建安成本、人員工資、銷售成本以及管理成本（含稅費(fèi)）等等，其中最大一部分是土地成本（除了“那些取得高價(jià)地被限價(jià)或者根據(jù)市場(chǎng)賣不上價(jià)，以及市場(chǎng)環(huán)境好，獲得超額利潤(rùn)”的情況不在此列），大體上占整個(gè)商品房售價(jià)的60%到70%。所以，從這個(gè)角度看，土地價(jià)格對(duì)商品房定價(jià)起到了決定性作用。由此，看到每拍出一塊高價(jià)地都會(huì)讓周邊項(xiàng)目“躁動(dòng)”的現(xiàn)象也就不足為奇了。

3.為什么要買這套房子？這個(gè)問題要分開看，農(nóng)村人進(jìn)城買房，一個(gè)最重要的原因是城市教育資源普遍比農(nóng)村好，而城里人買房則要分三類，要么是本地居民子女結(jié)婚需要買房，要么是改善自住，還有一類是就業(yè)吸引力等原因從A城來到B城，也需要買房。此外，從過去來看，還有一個(gè)共性因素，那就是擔(dān)心貨幣貶值預(yù)期的存在。央行前副行長(zhǎng)吳曉靈在五道口演講時(shí)說過一句話，大意是：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企，是因?yàn)樨泿虐l(fā)行量過大。數(shù)據(jù)顯示，2009年M2為60.62萬億，2019年為198.65萬億，10年時(shí)間，后者是前者的3.28倍。10年前一件商品1元，現(xiàn)在3元也很正常。房子作為一種固定資產(chǎn)，可變現(xiàn)和出租，老百姓將其作為一種保值工具也很正常。

上面分析了決定房產(chǎn)價(jià)值走向的關(guān)鍵因素，但這是基于過去的情況而得出的結(jié)果?，F(xiàn)在大家關(guān)心的是，未來還會(huì)如此嗎？

1.需求。在2018年前，我國(guó)16-59歲的勞動(dòng)人口在9億以上保持了近十年，我們知道，勞動(dòng)力人口有收入，是購房的主力軍，但到2019年，這一數(shù)字首次跌破9億，根據(jù)人社部此前的預(yù)測(cè)，到2035年會(huì)在8億以上水平。由此可見，作為購房主力的勞動(dòng)人口將呈現(xiàn)一個(gè)遞減的趨勢(shì)。當(dāng)然，對(duì)住房需求的影響還需要一個(gè)過程，對(duì)于3-5年時(shí)間來說，影響是有但不會(huì)太明顯，應(yīng)該表現(xiàn)得相對(duì)平穩(wěn)。

2.地價(jià)和貨幣因素方面。在國(guó)家前不久印發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》中明確，糧食飯碗必須端牢。業(yè)內(nèi)人士表示，特別是內(nèi)循環(huán)到來，18億畝耕地紅線必須會(huì)守住，所以我們城市的土地越來越寶貴是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，土地價(jià)格易漲難跌。貨幣方面，從過去一二十年M2與經(jīng)濟(jì)增速高度一致性看，隨著經(jīng)濟(jì)增速趨緩，M2也會(huì)進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)通道，單就這個(gè)因素看，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)減弱。值得注意的是，前面均是從客觀因素進(jìn)行分析，但還有一個(gè)必須要提的因素：政策。

包括我們目前的限購、限貸、限售、限價(jià)等等，均是政策的一個(gè)重要組成部分。但從未來看，這些措施僅是針對(duì)樓市的實(shí)際情況而進(jìn)行的調(diào)控，具有階段性。

從長(zhǎng)期看，包括房產(chǎn)稅、空置稅等這樣的樓市長(zhǎng)效管控機(jī)制則可能是選項(xiàng)，中國(guó)社科院在《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》中，建議未來5年從熱點(diǎn)城市試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。從已征收房產(chǎn)稅的國(guó)家看，還很少見到房?jī)r(jià)大漲的案例，其主要原因就在于增加了持有環(huán)節(jié)成本，大幅減少了用房產(chǎn)來保值增值的非剛性需求。

從現(xiàn)階段的政策看，主要目標(biāo)就是確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。這其實(shí)是非常具有現(xiàn)實(shí)意義的，雖然現(xiàn)在不用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)短期發(fā)展，但房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位仍不可小覷，因?yàn)樗旧硪约瓣P(guān)聯(lián)數(shù)十個(gè)行業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟(jì)，也影響到金融系統(tǒng)安全。對(duì)于這個(gè)平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)有兩種理解，一是總體平穩(wěn)，其中城市與城市、板塊之間會(huì)有差異，二是房?jī)r(jià)被控制在一定幅度內(nèi)，對(duì)于一些地方來說，增幅低于資金成本，其實(shí)就相當(dāng)于虧損了。

10年后，房子是"白菜價(jià)"還是“更買不起”？這位銀行行長(zhǎng)認(rèn)為，需要根據(jù)實(shí)際情況來選擇，不能一概而論?？此埔痪鋸U話，但具有科學(xué)道理。

有了前面全方位的分析鋪墊，答案也就非常清晰了。10年為界的話，肯定不會(huì)免費(fèi)送，土地價(jià)值擺在那，對(duì)吧，買房也是建立在一定的資金基礎(chǔ)上，而買不買得起，也要看自己的資金和所在的地方。

在“這些地方”的房子可能“挑著”買。像此前媒體報(bào)道的鶴崗、乳山等地，這些地方現(xiàn)在就可以撿著買，即便一些市中心、學(xué)區(qū)房的價(jià)格也不高，對(duì)于普通工薪族來說，買房并不是什么難事。但從這里我們也可以總結(jié)出一些共性的東西，比如：沒有什么就業(yè)吸引力產(chǎn)業(yè)，而且轉(zhuǎn)型也不容易，人口都是多年連續(xù)凈流出，業(yè)內(nèi)對(duì)這樣的地方稱之為：收縮型城市。

根據(jù)一機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，在我們600多座城市里，大概有80來座“收縮型城市”，隨著進(jìn)入城市化下半場(chǎng)，城市人口流動(dòng)過渡到：由“農(nóng)村流入到城市”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆湛s型城市向高能級(jí)城市流動(dòng)”轉(zhuǎn)變，未來10年，還會(huì)有更多的城市淪為收縮型城市。很顯然，在這樣的城市，無論是剛需還是改善，只要保持正常的收入水平，買房都會(huì)相對(duì)容易。但我們也要意識(shí)到，就如前面所言，土地會(huì)越來越寶貴，新建房子無論如何都回不到有些人所預(yù)言的“便宜”，有經(jīng)濟(jì)能力、也有自住需求，該買還是要買。

在“這些地方”買房可能“仍舊有壓力”

由于城市基礎(chǔ)不一，比如就業(yè)、經(jīng)濟(jì)、收入的不同，對(duì)人口的吸引力也不同，對(duì)于一些發(fā)展基礎(chǔ)好、有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘衼碚f，住房需求仍然具有較強(qiáng)的支撐。不僅面對(duì)著本地居民對(duì)好房子的需求，而且還有來自外來人口的住房需求。有收縮型城市，也自然對(duì)應(yīng)有人口凈流入城市。原國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任徐林曾表示，我國(guó)未來80%的人將分布在國(guó)家規(guī)劃的19個(gè)城市群。我們不能說規(guī)劃的這個(gè)19個(gè)城市群都能闖關(guān)成功，但發(fā)展得比較好的城市群，包括近來多次提及的都市圈，一定都是從其中產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)與人口緊密相關(guān)，人口多必然帶來更多的住房需求。在需求的作用下，房產(chǎn)價(jià)值支撐力度較強(qiáng)，易升難降。

但我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到，無論城市群如何發(fā)展，房地產(chǎn)都不可能回到過去的高增長(zhǎng)時(shí)代了，因?yàn)檫@與前面所說的城市化進(jìn)程、貨幣因素有關(guān)，特別是在國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控下，房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展階段。在這些地方買房，我們的購房策略也會(huì)有所不同，大家可以算一筆賬：以市價(jià)200萬的房產(chǎn)為例，按照社科院發(fā)布的住房報(bào)告預(yù)測(cè)增幅5%算，凈增加了10萬，對(duì)于很多上班族而言，1年未必能余下10萬，那還不如早買，但對(duì)于投者而言，肯定不是首套房了，目前二套房貸的平均利率在5.5%左右，顯然，除非遇到地段特別好、品質(zhì)出眾的房子外，大多數(shù)情況下，閑錢買房還未必有存銀行劃算。

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